《茂名市区“三旧”改造项目管理办法、“三旧”改造补缴土地价款办法（试行）》的通知
茂府规〔2019〕1号 各区、县级市人民政府，广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会，市政府各工作部门、直属机构：
《茂名市区“三旧”改造补缴土地价款办法（试行）》业经市政府十二届六十一次常务会议研究通过，现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到问题，请与市“三旧”改造办（设在市土地开发储备中心）联系。
茂名市人民政府 2019年1月4日
茂名市区“三旧”改造补缴土地价款办法（试行） 为进一步规范我市“三旧”改造补缴土地价款的操作程序，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》（茂府办〔2010〕14号）等有关文件规定，制定本办法。
一、“三旧”改造补缴土地价款的范围
（一）纳入“三旧”改造范围，符合城乡规划和年度实施计划的原土地使用权人自行改造的项目，所涉及的原划拨土地使用权改为出让，按协议方式出让的，应补缴土地价款；涉及原出让土地使用权需改变规划条件或延长土地使用权年限的，应补缴土地价款。
（二）纳入“三旧”改造范围，符合城乡规划和年度实施计划，市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造，需改变规划条件以及多宗地块出让年限不同、须统一年限的，按新规划相应用途法定最高年限，应补缴土地价款。
（三）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄集体建设用地，经申请转为国有建设用地，按协议方式出让的，应缴交土地价款。
（四）符合省“三旧”改造政策且已完善“三旧”改造历史用地手续的土地，按协议方式出让的，应缴交土地价款。
二、“三旧”改造补缴土地价款的标准
（一）不改变土地用途的划拨土地使用权申请协议出让的，应补缴的土地价款=按新规划条件下的土地市场评估价格×40%。
（二）需改变土地规划条件（包括改变土地用途）的划拨土地使用权申请协议出让的，应补缴的土地价款=按新规划条件下的土地市场评估价格×40%。
（三）需改变土地规划条件的出让土地，应补缴的土地价款=（按新规划条件下的土地市场评估价格－拟出让时的原用途剩余年限的市场评估价格）×40%。
（四）旧村庄改造范围内，农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地，经依法批准给原农村集体经济组织使用、原农村集体经济组织与有关单位合作改造建设、以公开方式确定的项目开发权竞得人改造建设，或农村集体经济组织名下原有的国有划拨用地与有关单位合作改造建设，按新规划条件下的出让土地使用权市场评估价格的20%计交土地价款。
（五）上述补缴土地价款类型涉及延长土地使用年限的，评估时按新的土地使用年限与新规划条件进行评估。
（六）已标图建库纳入“三旧”改造范围的夹心地、插花地、边角地，享受“三旧”改造补缴土地价款优惠政策，按照市城乡规划部门出具的新规划条件，在办理用地手续时补缴土地价款，并按同一项目新土地用途核定计收。
（七）“三旧”改造项目中属政府产权的公共建筑面积，不计入容积率，不收取土地价款。
（八）工业用地符合城乡规划，且改造后不改变用途，需提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地价款。
（九）符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的企业厂房用地，经市“三旧”改造工作领导小组审议并报市政府批准，在“三旧”房产内按规定发展现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、区域总部、研发设计、创意产业、文化产业等现代服务业，如保留原土地登记用途的，不视为改变土地用途，不再增收土地价款。
（十）土地市场评估价格由国土资源部门以公开方式委托三家有资质的评估机构进行评估。三家机构评估结果的平均数是确定土地出让底价或核定土地出让金的依据。土地出让金的标准按照“净地”方式进行评估。土地市场评估价是指假定改造范围是平整、无上盖物的土地，依据“三旧”改造用地规划条件，由评估机构评估的土地市场价格。
三、补缴土地价款的办理程序
（一）由国土资源部门根据规划部门出具的规划条件和用地红线图，委托有资质的评估机构对地价进行评估。
（二）国土资源部门拟订补交土地价款方案，报政府决策。
（三）经政府决定后，国土资源部门将结果对外公示，拟定用地批准文件，开具缴款通知书，由土地使用权受让方或项目单位在规定时间内依法将土地价款缴入国库。
（四）土地价款和契税缴交后，向用地单位发放用地批准文件。
四、纳入“三旧”改造项目，多次发生转让行为且至今没有办理用地审批手续（确权登记）的建设用地，土地来源清楚、无争议的，且符合《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）规定的，可依法完善用地手续，按最后一次转让收取有关税费并办理土地使用权出让手续。
五、茂南区、电白区、广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城范围内的“三旧”改造项目涉及补缴土地价款的，按照上述规定执行；信宜市、高州市、化州市范围内的“三旧”改造项目涉及补缴土地价款的，可参照上述规定执行。
六、法律、法规、规章及国家有关政策另有规定的，从其规定。市政府及有关部门之前已公布的关于“三旧”改造方面的文件、政策，如与本办法相冲突的，以本办法为准。
七、本办法由市“三旧”改造办（设在市土地开发储备中心）负责解释。
八、本办法自印发之日起施行，有效期3年。《关于印发<茂名市“三旧”改造国有划拨土地使用权协议出让实施细则>的通知》（茂府办〔2010〕42号）、《关于印发<茂名市“三旧”改造非划拨国有建设用地协议出让实施细则>的通知》（茂府办〔2010〕43号）同时废止。
茂府规〔2019〕2号 各区、县级市人民政府，广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会，市政府各工作部门、直属机构：
《茂名市区“三旧”改造项目管理办法（试行）》业经市政府十二届六十一次常务会议研究通过，现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到问题，请与市“三旧”改造办（设在市土地开发储备中心）联系。 茂名市人民政府 2019年1月4日 茂名市区“三旧”改造项目管理办法（试行） 为进一步强化市区“三旧”改造项目实施管理，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》（茂府办〔2010〕14号）等有关文件规定，制定本办法。
一、关于“工改商”项目申请改造问题
旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（简称“工改商”项目），由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
二、关于“三旧”改造项目监督管理问题
（一）项目改造方案获批准后，改造主体应在签订土地使用权出让合同前，与当地县级政府或区政府签订“三旧”改造项目监管协议，明确旧建筑物拆除时间、动工建设时间、完成时间、义务和责任以及工程未竣工验收前不得进行转让（包含股东变更）等内容。
（二）项目改造方案获批准后，属社会资金参与改造、集体经济组织申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作建设改造、市场主体收购改造等类型的项目，涉及拆迁补偿安置的，改造主体应在签订土地使用权出让合同前，将经市“三旧”改造工作领导小组核定的项目复建安置资金（即回迁安置房建设成本）存入“三旧”改造项目资金监管账户。
（三）市“三旧”改造办应设立“三旧”改造项目复建安置资金监管账户，项目资金所有权人、监管账户开户银行与市“三旧”改造办应就项目复建安置资金的监管签订监管协议，落实监管责任，明确复建安置资金返还的具体情形及退回比例等问题。监管账户的资金必须专款专用。
（四）改造主体应当根据拆迁及回迁安置房建设工作进度，分取得安置房施工许可、完成基础工程、完成主体工程、竣工验收等四个阶段向市“三旧”改造办申请返还复建安置资金，市“三旧”改造办会同市财政局、市住房城乡建设局对工作进度进行审核后，分别按照40%、30%、20%、10%的比例返还复建安置资金。
（五）改造主体不按照经批复的改造方案组织建设或违反相关规定组织建设，市“三旧”改造办应责令其停工整改，整改期间产生的经济损失由改造主体承担；拒不整改或规定期限内未完成整改的，市政府或市政府指定机构停止返还监管账户内的“三旧”改造项目复建安置资金，并将改造主体列入“黑名单”；涉及违法违规行为的，改造主体还应承担相应的法律责任。改造主体按要求完成整改后，经申请市“三旧”改造办批准，可对项目复建安置资金解冻。
（六）对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善建设用地手续的，一经查实，将依法严肃处理。
三、关于农村集体建设用地申请征为国有建设用地后进行改造问题
（一）列入“三旧”改造范围，其农村集体建设用地可在本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员表决同意的前提下申请转变为国有建设用地，可以协议出让给村集体经济组织（含其全资子公司）自行开发。
（二）村集体经济组织与通过公开方式确定的合作者合作开发的，可成立项目联合公司（改造主体），在本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员表决同意的前提下，可以按程序协议出让给项目联合公司开发建设。项目联合公司章程应当包含其改造地块应返还的土地出让纯收益的分配、拆迁补偿安置的权益等内容。
（三） 村集体经济组织与合作者组建项目联合公司合作开发的，办理不动产分割登记时，需登记到该农村集体经济组织村（居）民名下的，免收市级权限内不动产登记所需行政事业性收费；其他权属人使用的，则按分割登记转让规定缴交有关税费。
（四）对“三旧”改造涉及的政府收购土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿、协议出让补缴地价等重大事项，须按职权经市、县级政府审批，并将审批结果在政府门户网站上公示。
四、关于“三旧”改造项目开发建设时限问题
（一）凡经批准实施的“三旧”改造项目，改造主体必须在1年内申请办理用地、规划等相关手续，按照土地出让合同约定的时间动工建设。住宅用地必须自土地交付之日起一年内开工建设，其他用地参照该期限执行。因特殊情况无法完成上述手续而确需延期的，应提前2个月向市“三旧”改造办提出申请，由市“三旧”改造办会同国土、建设、房管等部门研究后批复改造主体，延长期限不超过1年且不得再次延长。
（二）凡经批准实施的“三旧”改造项目，要在开工之日起三年内竣工。
五、“三旧”改造项目征收安置补偿标准明显违背市场规律，或项目改造主体恶意抬高征收安置补偿标准后将项目转让给其他改造主体的，一经查实，将依法严肃处理。
六、茂南区、电白区、广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城范围内的“三旧”改造项目，按照上述规定执行；信宜市、高州市、化州市范围内的“三旧”改造项目，可参照上述规定执行。
七、本办法由市“三旧”改造办（设在市土地开发储备中心）负责解释。
八、本办法自印发之日起施行，有效期3年。茂府办〔2011〕22号文中的《茂名市区“三旧”改造若干问题的补充规定》以及《关于修订<茂名市区“三旧”改造若干问题的补充规定>的通知》（茂府办〔2012〕53号）同时废止。
来源：茂名市人民政府办公室
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发表于 2019-1-16 21:43:00
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